上班族买自建房，我陪同事看了半年房才搞懂的坑

去年同事老周想买房，市区首付差一截，中介给他推了套近郊自建房，三层带院子，总价才60万。他拉着我看了半年，最后没买成。这半年跑下来，自建房的门道我算是摸了个大概。上班族手里钱有限，想省点能理解，但自建房和商品房完全是两套规则，坑的位置也不一样。

先看土地性质，这一步决定后面所有事

自建房能不能买，关键看它建在什么地上。国有出让地上的房子，手续齐的话可以正常过户、办不动产权证，也能按揭。集体土地上的宅基地房，只有本村村民之间能流转，外地户口买不了，签的合同法律上基本无效。我见过一个真实案例，买家付了全款住进去三年，原房主儿子回来要房，法院判合同无效，买家只拿回本金，装修钱一分没赔。

怎么快速判断？让房东把土地证或者不动产权证拍给你看，重点看“权利性质”那一栏。写“出让”的还能谈，写“划拨”“集体”的直接放弃。中介嘴上说“能办证”没用，让他把这句话写进合同，敢写才敢信。

贷款和过户，上班族最容易忽略的两块

上班族大多要靠贷款。自建房银行基本不认，除非是国有出让地加正规产权证，而且评估价往往压得很低。老周看中那套，评估价比成交价低15万，等于首付要多掏一大截。所以看房之前先去银行问清楚，别等签完合同才发现贷不了，定金要不回来。

过户费用也得提前算。自建房房龄普遍偏老，很多满五不唯一，增值税加个税加起来不小。还有个麻烦事，自建房的面积通常按实际测量算，不少房子有违建加建部分，超出的面积过不了户，只能私下约定，后面容易扯皮。

• 查产权：只看国有出让地加不动产权证，集体土地一律不碰
• 查违建：让房东提供测绘图，比对实际面积，超建部分别付钱
• 查贷款：先跑银行预审，确认评估价和能贷额度
• 查水电：自建房常用临时水电或商水商电，单价可能是民用的两三倍
• 查通勤：早高峰实测一次，很多近郊自建房走到地铁要20分钟以上

水电这块特别容易被忽视。老周看的那套用的是村里自打井的水，水压小，二楼洗澡得等半天。电是商电，一度一块二，夏天开空调一个月电费七八百。这些中介不会主动讲，得自己看表、看缴费单，问清楚是民电还是商电。

我的建议：想清楚再下手

上班族买自建房，本质上是拿通勤时间和法律风险换低总价。如果你能接受，就老老实实买手续齐全的，多花点钱买个安心。如果是为了图便宜买小产权，我的判断是别碰，省下的钱可能还不够打官司。

还有个更现实的问题：自建房转手难。商品房挂出去三个月有人看，自建房可能挂一年都少人问。上班族以后换工作、换城市，房子卖不掉就是死钱。老周最后放弃，就是因为想到自己三年内可能调去外地。想清楚这一点，再决定要不要下手。