上海首付推荐：不同预算该准备多少，我算了几笔账

去年帮表弟看房，他从外地来上海工作五年，攒了120万，问我够不够首付。我说得看你想买哪儿、买多大。这事儿真没有统一答案，上海不同区域、不同总价，首付差得不是一星半点。

先把政策说清楚。2024年9月底上海调整后，首套商贷最低首付15%，二套25%，临港和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山这几个区二套能到20%。公积金贷款首套是20%。但银行实际批的时候不一定给你最低档，收入流水、征信、房龄都会影响。我见过有人按15%去谈，最后银行要求20%才放。具体还是以银行和公积金中心最新口径为准。

首付不是只有房款那一笔

很多人算首付只算房价的百分比，忽略了其他钱。我把自己当年买房的实际支出列一下：

• 房款首付：按网签价算，不是中介挂牌价
• 契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%
• 中介费：一般上下家各1%，谈得好能到0.8%
• 维修基金、权证印花税等杂费：几千块

这几项加起来，通常要再准备总价的3%到4%。买500万的房子，光这些就是15万到20万，别忘了留出来。

按预算分档，钱该往哪放

我接触过的购房者大概分三档，对应策略完全不一样。

总价300万以内，基本只能看金山、奉贤、临港的部分盘，或者外环外的老房子。首付15%大概45万，加税费杂费按55万准备比较稳。这个预算我建议优先选地铁沿线，别贪面积，流动性比多出来的十个平方重要。

总价500万上下，选择面宽很多，嘉定新城、松江泗泾、宝山顾村都能挑。首付75万，加上税费中介费，手里有90万到95万才敢下手。这一档最容易犯的错是把首付卡得太死，交完钱卡里剩两万，装修和头几个月月供都成问题。

总价800万以上，一般是二套或者置换，首付比例直接上去了。我认识一对夫妻卖老房子换新房，中间有两个月时间差，差点被过桥资金坑了。这种情况提前跟银行确认放款时间，比什么都重要。

关于“凑首付”，我态度很明确：首付贷、消费贷挪去买房，现在银行查得很严，一旦被抽贷，后果不是普通家庭能扛的。能借的就是父母支持，写清楚是赠与还是借款，避免以后扯皮。公积金账户里的钱能不能提出来付首付，上海这边各区执行细节有差别，直接打电话问公积金中心最靠谱。

最后说个反直觉的点：首付不是越低越好。15%上车，月供压力会明显上去。我一般建议月供控制在家庭税后收入的40%以内，超过这个数，生活质量掉得很快。首付多付一点，把月供压下来，长期看更舒服。当然这只是我的看法，每个人现金流情况不一样，自己把账算清楚最重要。