小户型适合什么人？我卖了五年房子说点实话

先说我自己的情况。我在中介门店干了五年，经手的小户型大概两百多套，面积集中在30到60平。看房的人里有一半最后没买，理由都差不多：怕以后不够住，怕不好转手。真买了的那一半，住得还挺舒服。所以小户型这东西不是好不好的问题，是合不合适的问题。第一类是单身，或者刚结婚没打算马上要孩子的。

我有个客户28岁，程序员，月薪两万多，预算卡在150万。他看了一圈90平的老破大，最后买了个45平的一居室，总价118万。他的理由很实在：我一个人住，多出来那40平我一年也进不去几次，但月供要多吃我四千块。这话我觉得没毛病。第二类是手里钱不多、但不想一直租房的。

这种最常见，首付差一点，只能往小了买。我的建议是宁可买小一点、位置好一点，也别买大一点、位置偏到没边。小户型以后好租，位置偏的大户型，租都租不出去。第三类是给孩子买房，或者给老人买养老房的。我见过不少父母，在离自己家两三条街的小区给孩子买套40平的。

孩子上大学住校，周末回来有地方睡，父母随时能过去看看。这种需求其实挺刚性。第四类是买来收租的。小户型租售比一般比大户型高，这是真事。我手上一个客户，在同一个小区买了三套35平的，装修简单，一套月租1800，三套5400。他说不指望涨价，就图个稳定现金流。

第五类是工作地点变动大的人。外派、经常换城市的，买个小户型，自己不住也能租，卖的时候也好出手。那谁不适合？我列几个。家里两个孩子、还打算要三胎的，别碰，60平塞四口人，住两年你就要疯。想一步到位十年不换房的，也别碰，小户型基本是过渡品，你早晚要换。

还有想靠它短期赚差价的，这两年行情你也看到了，小户型挂牌量特别大，一套房子挂半年没动静很正常。指望它一年涨20%，那是2016年的事。再说几个实操上的坑。公摊。很多小户型公摊高得离谱，写着50平，实际到手38平。去看房一定要问套内面积，别只看建筑面积。

我记得有个盘标48平，套内只有31平，得房率64%，这种就挺坑。朝向。小户型里公寓和边角料户型特别多，朝北、朝西、对着天井的一抓一大把。能选朝南就朝南，实在不行朝东也行，朝北冬天是真的冷。产权。这个坑最大。40年产权的商住公寓，水电商用，不能落户，不能上学，转手税费高。

看着便宜，其实不便宜。我见过太多人贪便宜买了商住，最后卖不掉。贷款。小户型面积小，有些银行评估价给得低，能贷的钱比你想的少。买房前先去银行问清楚，别等签了合同才发现差20万。最后说句掏心窝的话。小户型不是穷人版的房子，它就是个工具。你拿它过渡、拿它收租、拿它占个位置，都行。

但你要是把它当成人生终点，那大概率会后悔。买房这事，先想清楚自己未来五年在哪儿、跟谁住、干什么，答案自然就出来了。