小户型出租房装修多少钱合适？装过3套的实账

去年帮朋友打理他名下那套38平的老破小，一室一厅，问了三家装修队，报价从1.8万到6万都有。他拿着单子问我到底该花多少，我说先别聊装修，先算这笔钱能不能靠租金收回来。最后定在3.2万，装完当月租出去，租金从1600涨到2300。

这几年我自己装过3套出租房，也帮朋友盯过几套。说实话，出租房装修没有"标准答案"，只有"划不划算"。同一套房子，花2万和花6万都能租出去，区别在于你多久能把多花的那几万赚回来。

先算回本周期，再定预算

算法特别简单：多投的钱 ÷ 每月多收的租金 = 回本月数。我一般把36个月当成红线，超过就不值。

比如上面那套38平，我比简装多花了1.2万，租金每月多700，回本17个月，剩下的都是净赚，这钱该花。但如果换个地段，租金只能从1500涨到1700，多花1万要50个月才回本，那就别折腾了，刷个白墙换套洁具完事。

按我的经验，小户型出租房大致分三档：

• 简装档：350-500元/㎡，40平大概1.5-2万。刷墙、铺地板、厨卫贴砖换洁具、换门装灯，能住人就行。
• 标准档：600-800元/㎡，40平2.5-3.5万。加上水电局部改造、整体橱柜、空调热水器洗衣机、衣柜床垫，租客拎包入住。
• 精装档：1000元/㎡以上，40平4万起。全屋水电重做、定制柜、品牌家电、软装配齐，适合地铁口、周边竞品都装得不错的房子。

大部分个人房东，落在标准档最舒服。简装容易被压价，精装又容易被租客糟蹋，心疼。

哪些钱能省，哪些碰都别碰

我踩过坑，也见过别人踩坑。能省的地方：

• 电视背景墙、吊顶、石膏线，一律不做，租客根本不看。
• 瓷砖别追品牌，广东产的通体砖二三十块一片，铺在出租房里完全够用。
• 室内门用模压门或者免漆门，三四百一樘，比实木门省一半。
• 灯具、开关面板网购，一套下来不到一千，实体店要贵一倍。
• 家具买成品，别做榻榻米、别做定制柜，搬不走还压预算。

不能省的地方我列一下：卫生间防水必须做够两遍闭水试验，漏水赔楼下邻居的钱够你重装一次；插座数量宁可多留，租客插排拖一地最后怪你房子不行；热水器、床垫、门锁这三样直接影响看房体验，买好一点的。

再说个细节：水压。老小区六楼以上，花几百块装个增压泵，看房的人一开水龙头就皱眉头，这一项加分的性价比特别高。

我那套38平的实际账单

拆旧清运1800，水电局部改造3500，卫生间防水加贴砖换洁具6000，厨房橱柜加台面油烟机5000，墙面腻子乳胶漆3200，复合地板2800，两樘门1600，灯具开关900，1.5匹空调1900，热水器加洗衣机2200，床床垫衣柜3000，窗帘五金杂项1200。加起来33100，跟工长磨了半天，最后3.2万落地，工期22天。

租出去之后，第一个租客住了两年，退租时除了墙面有点脏、地板有点划痕，别的没坏。我花800块补了个墙，三天就又租出去了。

所以小户型出租房装修多少钱合适？我的判断是：回本不超过三年、能扛住租客住三年不返修、看房的人进门不皱眉，那个数字就是合适的。别为了自己看着爽多花钱，那是给自己装修，不是给出租房装修。