东莞商住房多少钱一平？跑了几家中介说说真实价格
上周有个读者私信我，说手里攒了四十来万，想在东莞买套小公寓自住，问我商住房到底多少钱。这问题我其实挺熟的，去年帮表弟看房，南城和长安跑了七八个盘，今天就把我知道的行情摊开讲讲。
先说个大前提：商住房和普通住宅不是一回事。住宅70年产权，商住房一般40年或50年，土地性质是商业或者办公。价格上，同一个地段，商住房通常只有住宅的六到七成，有的盘甚至能便宜一半。便宜是有原因的，后面细说。
东莞各片区商住房价格大概什么水平
商住房价格跟地段、楼龄、离不离地铁口绑得很紧。我按自己跑过和问过的盘，大致给你分个档：
- 南城CBD、鸿福路一带：单价11000-18000元/㎡，新的好盘能上两万
- 东城、莞城老城区：9000-14000元/㎡，楼龄大的能压到8000出头
- 松山湖周边：12000-16000元/㎡，靠着产业园的盘比较抗跌
- 虎门、长安：8000-13000元/㎡，镇中心比镇上其他地方贵一截
- 常平、塘厦、厚街这些：6000-10000元/㎡，四五十万能拿下一套小户型
我表弟最后在南城看中一套45平的loft，单价12500，总价56万出头。同小区对面的住宅，成交单价是18000。你算算，差了快三分之一。
买之前这几笔账得算清楚
价格便宜不代表划算。商住房有几笔隐藏开销，很多人签完合同才发现。我自己整理了一份清单，你对着看：
- 首付至少五成，贷款最长10年，月供压力比住宅大
- 水电按商用标准收，一度电一块多，一个月电费经常四五百
- 契税按3%收，转手还有增值税和个税，卖的时候能吃掉不少利润
- 不能落户，孩子上不了对口公办学校，这点最要命
- 很多公寓没通燃气，做饭只能用电磁炉
说白了，商住房适合两种人：一种是单身或者小两口纯自住，不打算要孩子上学；另一种是买来出租收租，图个稳定现金流。想靠它升值转手赚钱，我觉得不太靠谱。东莞这几年商住房的二手挂牌量一直不小，成交周期动辄大半年。
讲真，预算够的话还是尽量看住宅。商住房看着便宜，把税费、贷款成本、水电差价摊到十年里，优势就没那么明显了。但要是你就想在城区有个落脚的地方，不用考虑学位，四十来万买套小公寓住着，也算踏实。
对了，价格这东西一天一个样，具体还得看你相中哪个盘。我上面说的都是大方向，去售楼处之前多问几家中介，横向比一比，别只听一家的。