首付到底要准备多少钱？这几个问题问清楚再交定金

上周有个朋友在售楼处给我打电话，说销售催他交定金，问他首付准备了多少，他张口就是"三成吧"。我让他先别交，回来把账算清楚。结果一算，他看中的是二手房，评估价比成交价低了15万，实际要掏的首付接近四成。这种事太常见了，首付两个字看着简单，里面的坑一个接一个。

首付比例不是全国统一的三成

很多人脑子里的印象还停留在"首套三成、二套四成"，这个说法放到今天已经不准了。各城市自己定政策，同一个城市不同银行的口径也可能有差别。我整理过身边几个城市的实际情况：

• 首套房：多数城市在20%到30%之间，部分三四线城市有20%的政策，一线城市基本还在35%左右
• 二套房：40%起步，热点城市能到60%甚至70%
• 认房又认贷：只要名下有贷款记录，哪怕房子早就卖了，也可能被算成二套
• 公积金贷款：额度和首付比例跟商贷不一样，组合贷要按最严的那一头算

说白了，问"首付几成"之前，先问自己三个问题：名下有没有房、有没有没还清的房贷、买的是一手还是二手。答案不同，首付差出几十万很正常。

交定金前必须问清的几件事

二手房的首付最容易算错。一手房按成交价算，二手房不是。银行按评估价放贷，而评估价通常比成交价低5%到15%。举个例子，房子成交200万，银行评估180万，按七成贷款只能贷126万，剩下的74万全得自己掏，占成交价的37%，这还没算中介费、契税和个税。所以买二手房之前，最好先让中介或者银行做个预评估，别等签完合同才发现缺口。

还有个更麻烦的问题：首付的钱从哪来，银行会查。这两年信用贷、消费贷、经营贷转进来当首付，一旦被查到，轻则要求提前还款，重则直接拒贷。亲戚朋友借的钱行不行？行，但要有转账记录，最好能说清来源。我的经验是提前三到六个月把钱存进自己账户，别在面签前一两天突然进一笔大额，流水太"干净"反而容易引起怀疑。另外月收入要覆盖月供的两倍，这一条卡掉了不少人。

• 贷款批不下来，定金退不退，必须写进认购书
• 首付能不能分期，分期要不要利息，逾期怎么算
• 开发商合作的银行有几家，利率分别是多少
• 税费明细，有没有额外收的"团购费""服务费"

最后提醒一句，首付只是买房的第一笔钱。契税、维修基金、装修、家电加起来，通常还要再准备房价的5%到8%。我那个朋友最后多凑了20万才敢下手。首付卡得刚刚好，后面每个月都会很难受。