买带院子的商住房前，先看清这5件事

去年帮朋友看房，他相中了一套一楼带院子的商住房，40多平，院子送了将近30平，总价才120万，比隔壁住宅便宜快一半。他当场就动心了，拉着我去交定金。我拦住他，花了一下午把合同和产证翻了一遍，越看越觉得这事没那么美。后来他没买，今年那套房还在中介挂着，价格降了8万。

小院子商住房这东西，说白了就是商业用地上盖的房子，再搭个院子卖给你。便宜是真的便宜，坑也是真的坑。我把当时整理的几条注意事项写下来，给同样在看这类房的人提个醒。

院子到底算谁的，先问清楚

这是最容易踩的一脚。销售嘴里"赠送30平院子"，十有八九是小区公共绿地，或者是开发商自己圈出来的地。你翻开不动产权证，上面只写房屋建筑面积，院子那一栏是空白的。

空白意味着什么？意味着你只有"用"的份，没有"有"的份。物业哪天说要恢复绿化，你砌的围墙、搭的阳光房、铺的地砖，全部得拆。我见过一个业主在院子里盖了个6平的储物间，花了2万多，住了不到一年被城管下了整改通知，钱全打了水漂。

看房时我建议直接问这几个问题，别怕销售翻白眼：

• 院子的面积有没有写进不动产权证，还是只在合同附件里写"使用权"
• 能不能砌围墙、搭顶棚，物业有没有书面规定
• 院子下方是不是地下车库顶板，承重和防水怎么做的
• 院子的排水口在哪，下大雨会不会倒灌

尤其是最后一条。一楼的院子如果低于小区路面，又没做独立排水，一场暴雨就能把院子变成水池，倒灌进屋里也不是没发生过。

产权和持有成本，一笔一笔算

商住房是商业或办公用地，产权一般40年或50年，不是70年。这一点大家都知道，但后面跟着的一串成本，很多人没算明白。

水电按商业标准收。民电一度五毛多，商电一度一块到一块三，夏天开空调一个月电费差出三四百。有的商住楼压根不通燃气，做饭全靠电磁炉。物业费也贵，普通住宅两三块一平，商住五六块起步。

贷款更麻烦。首付通常要五成，贷款最长10年，利率比住宅上浮，公积金基本用不了。我算过朋友那套120万的房，首付60万，贷60万分10年，月供接近6500，比同价位住宅月供高出一大截。

将来要卖，税费才是大头。契税按3%收，住宅90平以下才1%。增值税、土地增值税、个税加一块，有中介给我报过数，一套赚20万的房子，税能吃掉七八万。我同事2021年买的商住房，挂了一年多没卖出去，最后降价15万成交，税费又交了8万多，等于白住三年。

还有两件事销售一般不会主动提：商住房不能落户，也没法划片上学。楼里可以注册公司，今天开个工作室，明天来个直播团队，人员进出杂，电梯里贴满小广告是常态。买之前最好晚上去看一次，感受一下真实居住氛围。

什么情况下可以考虑

我不是说这类房一无是处。手里预算有限、又不打算要孩子上学、纯自住图个便宜和院子，能接受它不保值、不好转手，那可以买。但一定要挑位置，地铁口、商圈旁边、租金能覆盖月供的，至少流动性还撑得住。

反过来，如果是掏空积蓄、想着"先上车再说"，或者指望几年后涨价卖掉换住宅，我劝你别碰。小院子看着舒服，住进去之后，物业费、电费、税费、卖不掉的焦虑，一样都不会少。