买小院子办房贷，这几个坑我替你踩过了

去年秋天我看中了一套一楼带30平小院的老房子，总价178万，院子种了两棵石榴树，当时脑子一热就想交定金。还好中介提醒我先去银行问贷款，结果一问，差点没办下来。这事让我把小院子房贷的门道摸了个遍，今天全倒出来。

先说最要紧的一条：不是所有小院子都能贷款。房产证上写着"集体土地"或者宅基地的，银行基本不接，这种房子只能全款或者走民间借贷，风险自己掂量。只有国有出让土地上的商品房、联排、一楼带院，才能正常按揭。我见过有人交了20万定金，最后发现是划拨土地，贷款批不下来，定金扯了三个月才要回来一半。

院子面积银行基本不算钱

这是最容易被忽略的地方。银行的评估公司上门，只按房产证上的建筑面积算价，院子、露台、地下室这些，多数情况下直接归零。我那套房子，成交价178万，评估价出来只有152万。按首套七成算，能贷106万，首付得掏72万，实际首付比例超过四成。中介当初跟我说的"首付50多万"完全是按成交价算的，差了将近20万现金。所以看房的时候别光听中介报价，自己先找评估口的朋友打听一下同小区的评估价水平。

房龄也是硬杠杠。老院子房龄普遍二三十年，很多银行的规定是"房龄+贷款年限不超过40年"，个别宽松的能到50年。房龄25年的房子，最多贷15年，月供压力一下子上来了。要是砖木结构、或者房子有明显加建，比如院里搭了阳光房、封了院墙，评估报告上会标注，有的银行直接要求先拆掉再放款。

• 先查房产证上的土地性质，出让还是划拨，集体土地直接放弃贷款
• 问清银行对房龄和结构的要求，砖木、砖混的准入不一样
• 院子里有没有未报建的加建、改建，提前处理干净
• 产权人是否全部到场，继承未过户、多个共有人的要提前理清
• 让评估公司先给个大概价，别等签了合同才发现首付差一大截

税费和修缮的钱也得提前留出来

老房子的税费比新房复杂。满五唯一能免个税和增值税，不满的话，增值税加个税加起来能到总价的百分之六七。我算过那套178万的房子，如果不满五，光税就要10万出头。另外小院子的修缮是个无底洞，我后来买的另一套老院，光换水电、重做屋顶防水、翻新院子地面，就花了13万。这笔钱银行不会贷给你，得自己准备现金。

说到底，买小院子之前先做三件事：查产权、跑银行预审、算清总现金支出。预审没通过之前，定金一分都别交。院子好看是真的好看，但贷款这关过不去，再好看的院子也跟你没关系。