客厅房贷注意事项：从看房到还贷，这几个坑别踩

去年帮表姐看二手房，前后跑了三十多套。我发现一个挺有意思的现象：大家拿着户型图先看主卧朝哪、厨房大不大，很少有人认真打量客厅。可最后影响银行贷款额度和月供压力的，偏偏就是客厅这块地方。

银行批贷不是看你喜不喜欢，是看评估公司给出的价格。评估师上门，客厅是重点看的一间。同样面积的两套房，客厅南向带阳台的，和客厅朝北、窗户还被前排楼挡住的，评估价能差出一辆车的钱。表姐那套83平的两居，挂牌218万，评估只给了206万，问题就出在客厅——朝北，窗户正对着一栋18层的楼，冬至前后基本见不到直射光。评估价低12万，按七成算，她能贷的钱少了8万多，首付得自己补上。

看客厅时，这几点跟贷款额度有关

• 朝向和采光：南北通透、客厅带阳台的，评估价通常按同小区均价上浮；暗厅也就是没有直接采光窗的，往往要被压价，我从做中介的朋友那儿听到的幅度是5%到10%。
• 进深和面宽比例：面宽小于3.6米的客厅，摆个沙发加茶几就转不开身，评估报告里会写"使用舒适度一般"。
• 有没有承重墙横在中间：这直接决定你以后能不能改格局，也影响二次出售时的买家范围。
• 客厅和入户门的关系：一进门就是客厅、没有玄关过渡的房子隐私差，同一栋楼里这类户型单价一般低几百块一平。

还有一件事很多人不知道：如果你打算买完就装修，而且装修要动客厅结构，比如拆掉客厅和阳台之间那道墙，得先问物业，再问银行。房子是抵押物，结构变了、面积算法变了，严格来说是要告知贷款机构的。我见过有人把客厅和次卧打通，两年后想转贷，评估师一看和产证附图对不上，材料来回补了三趟。

月供和客厅装修，钱怎么分配

我自己的做法是，签完贷款合同先算一笔账：月供占家庭税后收入多少。超过四成，客厅装修就得往后放。表姐当时月供8600，两口子收入加起来两万出头，本来想一步到位做全屋定制加地砖上墙，我劝她先只做基础装修，沙发、电视柜、窗帘这些慢慢添。结果第二年她公司调薪没赶上预期，好在没背装修贷。

客厅装修这块，我踩过的坑是冲动买大件。第一次装修时看中一套两万三的真皮沙发，客厅面宽只有3.8米，摆进去之后过道只剩60厘米，走路得侧身。后来换成2.6米的布艺沙发，空间一下就松快了。客厅里的东西，尺寸永远比颜值重要，量好尺寸再下单。

• 留出3到6个月的月供当应急金，再谈装修预算。
• 装修贷别和房贷叠加超过家庭月收入的50%，这是我自己划的红线。
• 客厅能不动结构就不动，真要动，先报物业，把审批单据留着。
• 装修发票和合同收好，以后转贷或者卖房的时候用得上。

说到底，客厅是每天待得最久的地方，也是贷款评估里最容易被挑毛病的地方。看房的时候拿卷尺量一量、拿手机指南针看一眼朝向，比听中介讲十分钟都管用。至于月供和装修谁先谁后，我的判断很简单：先保证每个月还得起，再谈住得爽。房子是拿来住的，不是拿来撑面子的。