厦门商住房价格到底多少？我跑盘三个月说点实话

去年底到今年三月，我基本把厦门岛内外能看的商住房跑了一遍。原因很简单，手上有点闲钱，住宅限购又卡着，中介天天发"总价80万买思明"的朋友圈。看下来最大的感受是：厦门商住房价格这东西，报价和成交价差得离谱，水比住宅深得多。

先说个大概的行情。岛内像湖里、思明这些地方，商住房单价普遍在1.8万到3万之间，但注意这是单价，总价往往不高，因为面积小，三四十平的居多。集美、海沧、翔安那边就便宜多了，1万能买到，甚至有楼盘挂到8000多。听起来很香对吧？我第一次看集美某盘的时候也这么想，39平，总价42万，中介说租金能到1800。后来我自己去周边中介门店蹲了两天，真实租金也就1300到1500，空置期还不算。

报价和成交价差在哪

商住房最大的问题是流动性。我查了贝壳和链家的历史成交记录，同一个楼盘，挂牌价和成交价能差15%到25%。比如湖里某公寓，挂牌2.2万，实际成交1.7万左右。为什么？因为买的人少，卖的人急，谁先扛不住谁降价。

还有个坑是税费。商住房交易不走住宅那套，契税统一3%，没有满五唯一免个税这回事，增值税、土地增值税加起来能到差价的30%甚至更高。我算过一套持有了4年的商住房，买入60万，卖75万，看着赚15万，扣完税到手不到9万。这还没算这几年的物业费和水电。

• 水电按商业标准收，普遍比民用贵一半以上，夏天开空调一个月电费五六百很正常
• 物业费单价高，很多公寓是4到6块一平，40平一个月就200多
• 贷款首付至少五成，利率上浮，年限最长10年，月供压力不小
• 不能落户，孩子上学基本没戏，这是硬伤

什么情况下才考虑买

说实话，我不太建议纯投资买厦门商住房。岛内住宅虽然贵，但流动性摆在那，商住房你想卖的时候可能挂半年没人问。我认识一个朋友，翔安的loft挂了11个月，最后降价12万才出手。

但如果确实有需求，比如自己开工作室、做直播、当仓库，或者就是想在厦门有个落脚点又不想背太重的月供，那倒是可以考虑。我的经验是盯这几个点：地铁站800米以内、周边有成熟写字楼或者大学、物业是品牌公司、楼龄不超过8年。这几条占了三样以上，价格又比周边住宅低四成，那可以谈。

谈价的时候别客气。商住房业主里投资客比例高，急着套现的多，你按挂牌价砍15%开口，很多时候对方真的会坐下来聊。我陪朋友谈过一套，从78万砍到65万，房东最后自己说"反正也租不出去"。

最后提醒一句，看房的时候一定要问清楚产权年限还剩多少。很多商住房是40年产权，2010年前后拿的地，现在剩二十几年，银行评估价会打折，以后转手更难。这个细节中介不会主动说，得你自己盯着问。厦门商住房价格看着便宜，背后的账得自己算明白，别被"低总价"三个字冲昏头。